¿Qué pasará con la Ley de Alquileres?

¿Qué pasará con la Ley de Alquileres?

Desde ya varios meses atrás se viene planteando la posible suspensión/ derogación de la actual ley de alquileres (Ley Nº 27.551), habiendo el mismísimo Presidente (Alberto Fernández) y el Ministro de Economía de la Nación (Sergio Massa) analizado la necesidad de dar de baja la norma.

En la última Sesión de Diputados del 5 de julio de 2023 se planteó nuevamente la necesidad de la incorporación al temario de la sesión (ya que no estaba incorporada en el orden del día) el tratamiento de la derogación de la citada norma, moción que fue rechazada por mayoría de los diputados presentes.

Finalmente más de 10 bloques de diputados lograron consenso y pidieron por nota la realización de una Sesión Especial el 23 de agosto (10 días después de las PASO) para debatir el futuro de la norma.

Sin ánimos de hacer valoraciones personales de índole política, que no es el fin del presente reporte, nos enfocaremos en hacer las valoraciones de índole inmobiliaria y dando nuestros fundamentos al respecto:

La ley de alquileres ha fracasado: Entendemos que esta norma tuvo por objeto regular la oferta de alquiler en cuanto a los precios y condiciones del mercado, sobre todo de aquellos inmuebles con destino de vivienda y que ha fracasado en este objetivo dado que no solo no lo ha logrado sino que ha traído más problemas que soluciones:

• Escasez de propiedades en alquiler para vivienda: ante los niveles de inflación (superior al 114% anual a mayo23 según INDEC) los propietarios prefieren optar por el alquiler temporal, alquiler comercial (sobretodo casas aptas para oficinas o comercios) o alquiler en dólares a empresas.

• Preferencia por vender que por alquiler: han aumentado considerablemente las propiedades que se encuentran a la venta de propietarios que prefieren no alquilar. Ante una renta y condiciones desfavorables en cuanto a pérdida de valor, muchos dueños prefieren vender y destinar los dineros de las propiedades a otros rubros con mayor rentabilidad.

• No acatamiento de la norma: las pocas propiedades en oferta para alquiler prefieren hacer contratos a menor plazo o aplicar indexaciones semestrales, cuatrimestrales y hasta trimestrales con tal de ganarle a la inflación. Si bien esto no reviste carácter legal tiene distintas formas de instrumentarse y muchos propietarios prefieren estar en un borde legal que acatar la actualización de una sola vez al año como establece la ley.

• Salto cuántico al actualizar: esta analogía del salto cuántico, en cuanto al aumento brusco de la actualización anual en un solo salto, aplica en este caso, dado que ha llevado a muchos inquilinos a no poder pagar sus alquileres, sobre todo de aquellos que no han tenido la suerte de tener actualizaciones salariales acordes a la inflación. Teniendo en muchos casos que salir a buscar otros inmuebles acordes a su presupuesto y dándose con la cruel realidad de que hay una escasa o nula oferta.

• Boom minero: otro suceso que ha distorsionado el mercado salteño de alquileres es la minería, dado que aumentó la demanda de tanto casas como departamentos en alquiler, sobre todo amoblados, a precios en dólares hasta 4 veces más que un alquiler tradicional.

¿Cuál sería la mejor solución?

Entendiendo que es un problema complejo que requiere atender a cada parte (propietarios e inquilinos) y entender las consecuencias que conllevarían las medidas a adoptar, nos vamos a centrar aquí en establecer los puntos que consideramos desde nuestra humilde mirada deben ser tenidos en cuenta en el debate y en la búsqueda de soluciones y también en entender como funciona la ley de la oferta y demanda que rige, queramos o no, el mercado:

• En un contexto inflacionario con aumentos superiores al 100% anual y con tendencias a empeorar es demasiado "inocente" creer que los propietarios no tomarán medidas: aumentar los precios desde la base, poner precios en dólares, hacer instrumentos border (con discutible legalidad) para tener herramientas de actualización, son algunas de las medidas que vienen tomando y que seguirán existiendo si no se revé la norma. Solución: dar flexibilidad de indexación en plazos más cortos en base a la inflación (vemos la indexación como algo positivo respecto a lo que antes planteaba el CCyCN), si la inflación es mayor al 100% es lógico pensar en una revisión trimestral o bimestral del contrato así como es lógico pensar una revisión de sueldos de igual frecuencia por parte de las empresas y sectores públicos.

• El plazo de la locación mínimo a 3 años sirve? Quizá en un contexto más estable no sería un problema, inclusive para muchos propietarios es tedioso tener que renovar contratos o salir a buscar nuevos inquilinos sea con inmobiliaria o por su cuenta. Entonces podemos decir que si bien hay una tendencia a no respetar este plazo en los contratos, un posible motivo sea que el contexto en 3 años en Argentina puede cambiar drásticamente (si tomamos en cuenta los cambios en los últimos tres años anteriores), ahora bien, si logramos contar con herramientas para actualizar precios ¿sería necesario cambiar el plazo?

• Garantías exigibles: lo establecido por la ley es bastante similar a lo que establecía el mercado o los usos y costumbres antes de su promulgación, por lo menos en el mercado Salteño. Sin embargo, algunos propietarios más exigentes siguen pidiendo garantías muchas veces abusivas, creemos que estos no modificarán sus costumbres porque la norma lo diga, con lo cual ¿Vale la pena regular algo legalmente que el mismo mercado ya lo regula?

• Depósito de Garantía: vemos saludable que el depósito de un inquilino no pierda valor como era antes de la promulgación de la ley. Sin embargo, muchos propietarios prefieren cambiar a dólares el depósito en garantía para no tener que abonarlo actualizado al finalizar el contrato. ¿Qué podría hacerse? Consideramos que fomentar (no obligar) a colocar el depósito en garantía en plazo fijo bancario y que el valor que surja del rendimiento del plazo fijo sea devuelto al inquilino al finalizar el contrato, sería una manera de evitar perdida para cualquiera de las dos partes. Los depósitos en dólares también son una manera de mantener un valor referencia más estable pero no nos olvidemos que existe inflación en dólares en este momento en Estados Unidos.

Esperamos que este artículo sea de utilidad para nuestra comunidad y estamos atentos a consultas que pudieran tener.

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Saludos!